第五十五章：高低配（求推荐）
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默认了？
还是懒得解释？
王流心思百转。
或许这就是人性吧，别人一个不经意的举动，就能引人浮想联翩。
很显然，王流也没能免俗，内心产生了一股大多数人都会有的遐思……绝不是他自己自恋。
“我还是老规矩，一碗拉面。”张晓颖脆声道。
“好嘞，两位稍等，面马上就来。”老板吆喝一声，转身走了。
“对了，刚才听你跟你经理介绍我说，这就是刚才说到的宏兴置业老板……怎么，你们之前在讨论我吗？”
王流把思绪从张晓颖对他早已芳心暗许、情愫暗生，只是一直羞于启齿上扯了回来，随便找了一个话头，闲扯道。
不能再想了，再想就少儿不宜了。
张晓颖点点头，道：“听说你把纺织厂那块地接下来了？”
“消息够灵通啊。”王流诧异的看她一眼，道：“是有这事，怎么了？”
张晓颖迟疑一下，认真道：“接之前你有了解过那块地的情况吗？”
王流笑道：“当然了解过，你问这些干嘛？”
张晓颖眉头一皱，暗暗着急道：“知道你还敢接？那块地在郊区，位置偏僻，就算把项目做成也不好卖，开发成本还高，一个弄不好就得赔钱，风险这么大，别人推都来不及，你怎么敢去接呢？”
“这不是刚来市里，没有根基，其它项目都轮不到我去接吗。”王流自嘲道。
张晓颖叹气道：“那也不能去接这块地啊，这就是个烂摊子，好不容易赚到点钱，你想都赔进去吗？”
王流笑了笑，道：“其实没你说的这么危险，真的，我仔细考虑过，如果操盘得当，钱多少还是能赚到点的，赔更不可能。”
张晓颖直视着他，眼神狐疑道：“你是认真的？怎么操盘？”
王流反问道：“房地产一共有几种楼盘？”
“这要看你怎么分了，按价格、按高度、按结构、按户型，甚至按政策也能分，属性不同，叫法也不同。”说到自己专业，张晓颖如数家珍。
王流随意道：“就按价格来分吧。”
张晓颖脱口而出，道：“那就简单了，常见的就有普通住宅、公寓式住宅、高档住宅、联排、独栋别墅等。”
王流道：“如果让你来选，你觉的哪种盘最赚钱？”
张晓颖沉思一瞬，道：“从售价来看，当然是别墅售价最高，不过别墅都是低层，容积率一般只有零点几，对土地的利用率有点低，从货值上来看，还不如做普通住宅，纯高层。
打个简单的比方，一块一万平的地，如果做别墅，容积率一般只有0.5左右，再高密度就会有点大，影响房子品质，那能到手的建筑面积就是五千平，南华目前的别墅售价是接近三千每平，就按三千来算，整个项目的货值就是1500万。
而如果做成高层，容积率通常会在1.8，甚至2以上，如果是2，那能到手的建筑面积就是两万平，现在郊区的房价都在一千一二，就按一千来算，那整个项目的货值至少也是两千万，比纯做别墅还高五百万，你说哪种楼盘最赚钱。”
“不愧是行家，分析的一针见血，按你说的来看，肯定是做高层最划算。”王流竖起颗大拇指，笑着称赞道。
张晓颖嘴角微翘，透着一股小傲娇。
“不过……为什么不能把两种楼盘组合到一块呢？”王流话音一转。
张晓颖脸上的笑容顿时一僵，小嘴微张，紧皱起眉头道：“两种楼盘……组合到一块？”
王流点点头：“对，就是把别墅和普通住宅搭配起来，组成高低配，用高层来提高土地利用率，用别墅来尽可能的提升楼盘的综合货值。
还拿你说的那块一万平的地来举例吧，假设容积率是二，那建筑面积就是两万平，如果全做高层，房价是一千，那整个项目的货值就是两千万。
但如果分出一部分面积来做别墅呢？
假设分出三千平来做别墅，就按你说的每平三千块来计算，别墅这块的货值就是九百万。
剩下一万七千平继续做高层，房价一千，这部分的货值也有1700万。
两块加起来，建筑面积还是两万平，但综合货值却有2600万，比做纯高层还多600万，这样来组合，是不是更划算？”
张晓颖小嘴圆张，一双美眸紧紧盯着王流，眼中目光流转。
王流隐隐有点小得意，虽然不知道她具体在想什么，但从她一脸懵逼的表情上也能猜出个大概，八成是在感慨……还能这么玩？
是的，就是能这么玩。
这就是高低配，后世开发商的一种常见开发套路。
其实也是无奈之举，房价飞涨，群众怨声载道，国家频频出手调控，房企的毛利率一压再压，拿地成本却越来越高，逼得开发商们只能削尖了头发丝，想方设法给自己增加利润。
别看只是一道简单的组合题，但这层窗户纸不捅破，真就没人想到还能这么做。
国内房地产业发展近四十年，高低配这种楼盘，也是直到10年前后才逐渐流行起来。
眼下才98年，房地产开发方式还略显简单粗暴，拿地、盖房、销售，像条流水线，还没到后世那么精细。
至少从张晓颖的反应上来看，高低配这种玩法，她还是头一次听说，冲击感十足，抿着嘴久久没有说话。
气氛突然有些沉闷。
“面来了，两位请慢用。”一声吆喝，老板端着面走了过来。
“来，吃饭吃饭。”王流顺势出声，打破了沉闷，端起碗放到张晓颖面前，又贴心的递了双筷子。
张晓颖默默挑起两根面，低头刚想吃，又猛然抬头紧紧看向王流，沉声道：“你是怎么想到要这么组合的？”
从数据来看，显然是高低配开发效益更高，但……一个专业建筑设计师，居然被一个外行给教育了，简直是耻辱。
王流笑道：“还能怎么想？都是被逼的呗，纺织厂那块地的情况你知道，既然拿下了，我总不能做亏本买卖，想赚钱，只能逼着自己去想效益更高的操盘方案。”
这也是他敢接纺织厂这块地的原因之一，成本太高？收益有限？那就改变操盘方案，提高开发效益，多出来的这部分货值，可也是他的利润。
“当然，我就是纸上谈兵，动动嘴皮子还行，具体该怎么设计，高低搭配各自分配多少比例，还得靠你这位专业人士来进行。”
从刚才的分析可以看出，别墅分配到的面积越大，整个楼盘的货值也就越高，但是还得兼顾到土地利用率，这就涉及到复杂的运算。
以王流初中都没毕业的高学历，这种活他显然是不屑于去干的。
被逼无奈，突发奇想到一种新设计倒是也合理，反正绝对不是她专业能力不足……这么一想，张晓颖心情稍缓，重重点头道：
“你放心，我会按照你的想法，认真来设计的。”
默认了？
还是懒得解释？
王流心思百转。
或许这就是人性吧，别人一个不经意的举动，就能引人浮想联翩。
很显然，王流也没能免俗，内心产生了一股大多数人都会有的遐思……绝不是他自己自恋。
“我还是老规矩，一碗拉面。”张晓颖脆声道。
“好嘞，两位稍等，面马上就来。”老板吆喝一声，转身走了。
“对了，刚才听你跟你经理介绍我说，这就是刚才说到的宏兴置业老板……怎么，你们之前在讨论我吗？”
王流把思绪从张晓颖对他早已芳心暗许、情愫暗生，只是一直羞于启齿上扯了回来，随便找了一个话头，闲扯道。
不能再想了，再想就少儿不宜了。
张晓颖点点头，道：“听说你把纺织厂那块地接下来了？”
“消息够灵通啊。”王流诧异的看她一眼，道：“是有这事，怎么了？”
张晓颖迟疑一下，认真道：“接之前你有了解过那块地的情况吗？”
王流笑道：“当然了解过，你问这些干嘛？”
张晓颖眉头一皱，暗暗着急道：“知道你还敢接？那块地在郊区，位置偏僻，就算把项目做成也不好卖，开发成本还高，一个弄不好就得赔钱，风险这么大，别人推都来不及，你怎么敢去接呢？”
“这不是刚来市里，没有根基，其它项目都轮不到我去接吗。”王流自嘲道。
张晓颖叹气道：“那也不能去接这块地啊，这就是个烂摊子，好不容易赚到点钱，你想都赔进去吗？”
王流笑了笑，道：“其实没你说的这么危险，真的，我仔细考虑过，如果操盘得当，钱多少还是能赚到点的，赔更不可能。”
张晓颖直视着他，眼神狐疑道：“你是认真的？怎么操盘？”
王流反问道：“房地产一共有几种楼盘？”
“这要看你怎么分了，按价格、按高度、按结构、按户型，甚至按政策也能分，属性不同，叫法也不同。”说到自己专业，张晓颖如数家珍。
王流随意道：“就按价格来分吧。”
张晓颖脱口而出，道：“那就简单了，常见的就有普通住宅、公寓式住宅、高档住宅、联排、独栋别墅等。”
王流道：“如果让你来选，你觉的哪种盘最赚钱？”
张晓颖沉思一瞬，道：“从售价来看，当然是别墅售价最高，不过别墅都是低层，容积率一般只有零点几，对土地的利用率有点低，从货值上来看，还不如做普通住宅，纯高层。
打个简单的比方，一块一万平的地，如果做别墅，容积率一般只有0.5左右，再高密度就会有点大，影响房子品质，那能到手的建筑面积就是五千平，南华目前的别墅售价是接近三千每平，就按三千来算，整个项目的货值就是1500万。
而如果做成高层，容积率通常会在1.8，甚至2以上，如果是2，那能到手的建筑面积就是两万平，现在郊区的房价都在一千一二，就按一千来算，那整个项目的货值至少也是两千万，比纯做别墅还高五百万，你说哪种楼盘最赚钱。”
“不愧是行家，分析的一针见血，按你说的来看，肯定是做高层最划算。”王流竖起颗大拇指，笑着称赞道。
张晓颖嘴角微翘，透着一股小傲娇。
“不过……为什么不能把两种楼盘组合到一块呢？”王流话音一转。
张晓颖脸上的笑容顿时一僵，小嘴微张，紧皱起眉头道：“两种楼盘……组合到一块？”
王流点点头：“对，就是把别墅和普通住宅搭配起来，组成高低配，用高层来提高土地利用率，用别墅来尽可能的提升楼盘的综合货值。
还拿你说的那块一万平的地来举例吧，假设容积率是二，那建筑面积就是两万平，如果全做高层，房价是一千，那整个项目的货值就是两千万。
但如果分出一部分面积来做别墅呢？
假设分出三千平来做别墅，就按你说的每平三千块来计算，别墅这块的货值就是九百万。
剩下一万七千平继续做高层，房价一千，这部分的货值也有1700万。
两块加起来，建筑面积还是两万平，但综合货值却有2600万，比做纯高层还多600万，这样来组合，是不是更划算？”
张晓颖小嘴圆张，一双美眸紧紧盯着王流，眼中目光流转。
王流隐隐有点小得意，虽然不知道她具体在想什么，但从她一脸懵逼的表情上也能猜出个大概，八成是在感慨……还能这么玩？
是的，就是能这么玩。
这就是高低配，后世开发商的一种常见开发套路。
其实也是无奈之举，房价飞涨，群众怨声载道，国家频频出手调控，房企的毛利率一压再压，拿地成本却越来越高，逼得开发商们只能削尖了头发丝，想方设法给自己增加利润。
别看只是一道简单的组合题，但这层窗户纸不捅破，真就没人想到还能这么做。
国内房地产业发展近四十年，高低配这种楼盘，也是直到10年前后才逐渐流行起来。
眼下才98年，房地产开发方式还略显简单粗暴，拿地、盖房、销售，像条流水线，还没到后世那么精细。
至少从张晓颖的反应上来看，高低配这种玩法，她还是头一次听说，冲击感十足，抿着嘴久久没有说话。
气氛突然有些沉闷。
“面来了，两位请慢用。”一声吆喝，老板端着面走了过来。
“来，吃饭吃饭。”王流顺势出声，打破了沉闷，端起碗放到张晓颖面前，又贴心的递了双筷子。
张晓颖默默挑起两根面，低头刚想吃，又猛然抬头紧紧看向王流，沉声道：“你是怎么想到要这么组合的？”
从数据来看，显然是高低配开发效益更高，但……一个专业建筑设计师，居然被一个外行给教育了，简直是耻辱。
王流笑道：“还能怎么想？都是被逼的呗，纺织厂那块地的情况你知道，既然拿下了，我总不能做亏本买卖，想赚钱，只能逼着自己去想效益更高的操盘方案。”
这也是他敢接纺织厂这块地的原因之一，成本太高？收益有限？那就改变操盘方案，提高开发效益，多出来的这部分货值，可也是他的利润。
“当然，我就是纸上谈兵，动动嘴皮子还行，具体该怎么设计，高低搭配各自分配多少比例，还得靠你这位专业人士来进行。”
从刚才的分析可以看出，别墅分配到的面积越大，整个楼盘的货值也就越高，但是还得兼顾到土地利用率，这就涉及到复杂的运算。
以王流初中都没毕业的高学历，这种活他显然是不屑于去干的。
被逼无奈，突发奇想到一种新设计倒是也合理，反正绝对不是她专业能力不足……这么一想，张晓颖心情稍缓，重重点头道：
“你放心，我会按照你的想法，认真来设计的。”